Área de atuação
Análise jurídica na compra e venda de imóveis
Antes de pagar qualquer valor, o comprador precisa saber quatro coisas: quem é o dono registrado e quais restrições pesam sobre o imóvel; quais dívidas acompanham a unidade; qual é a situação fiscal e judicial dos vendedores; e o que o contrato prevê se algo der errado. O escritório faz essa análise antes do sinal, redige ou revisa o compromisso de compra e venda com cláusulas que refletem o que foi encontrado e acompanha a escritura e o registro, inclusive para compradores que estão em outra cidade ou no exterior.
Situações típicas
- Compra de imóvel usado com proposta aceita e sinal a pagar
- Compra de imóvel na planta, com análise do registro da incorporação e do contrato da incorporadora
- Imóvel de herança, alugado, com ônus a quitar ou vendido por empresa
- Comprador residente no exterior que precisa fazer escritura e registro a distância
- Guia de ITBI emitida sobre valor maior do que o preço da compra
Base legal
- Código Civil, arts. 108, 417 a 420, 441 a 445, 447, 500, 1.245 e 1.647
- Lei 13.097/2015, art. 54, e Lei 14.382/2022 (concentração na matrícula)
- Código Tributário Nacional, arts. 130 e 185
- Lei 8.245/1991, arts. 8º e 27 (imóvel alugado)
Documentos para a análise
- Matrícula atualizada e proposta ou minuta recebida
- Certidões do imóvel (IPTU, condomínio) e dos vendedores (fiscais, cíveis, trabalhistas, estado civil)
- Contrato social e certidões da empresa, quando o vendedor é pessoa jurídica
O que o escritório entrega
- Relatório de análise com os riscos encontrados e a forma de tratá-los no preço ou no contrato
- Compromisso de compra e venda redigido ou revisado
- Acompanhamento da escritura, do ITBI e do registro até a matrícula em nome do comprador
Por que a matrícula limpa não basta
Desde a Lei 13.097/2015, o que não está na matrícula, em regra, não atinge o comprador de boa-fé. A proteção, porém, tem uma exceção grave: a dívida tributária do vendedor já inscrita em dívida ativa, que permite a penhora do imóvel mesmo nas mãos do comprador (art. 185 do CTN; Tema 290 do STJ). Por isso as certidões fiscais dos vendedores continuam sendo a parte mais importante da análise pessoal, ainda que a lei não as exija para a validade do negócio. Dívidas de condomínio e IPTU também acompanham o imóvel e precisam ser verificadas antes do sinal.
O contrato decide o conflito antes que ele exista
Modelos prontos de imobiliária costumam proteger quem os redigiu. O compromisso precisa dizer que tipo de sinal foi dado, o que acontece se o banco negar o financiamento, quando e como os ônus serão baixados, quem responde pelas contas até a entrega e qual a multa de cada parte. Redigimos e revisamos esses instrumentos com base no que a análise documental encontrou, e não em cláusulas genéricas.
Escritura e registro a distância
Para compradores em outra cidade ou no exterior, conduzimos a escritura e o registro por procuração ou por assinatura eletrônica, conforme a hipótese admitida pelo tabelionato e pelo registro de imóveis, com conferência da guia de ITBI, que em São Paulo costuma vir calculada sobre o valor venal de referência e pode ser contestada antes do pagamento.
Perguntas frequentes
Matrícula limpa garante a compra do imóvel?
Protege bastante, mas não em todos os casos. As principais exceções são as dívidas tributárias do vendedor já inscritas em dívida ativa (art. 185 do CTN) e as hipóteses de falência.
Quais certidões pedir para comprar um imóvel?
No mínimo, a matrícula atualizada com negativa de ônus, as certidões de tributos do imóvel, a declaração de quitação condominial e as certidões fiscais e judiciais dos vendedores.
Quanto tempo leva a análise?
Em compras comuns, as certidões são obtidas em poucos dias e a análise pode ser concluída antes da data prevista para o sinal, se contratada com antecedência.
Vocês acompanham a escritura de quem mora fora do Brasil?
Sim. O escritório atende de forma digital e já conduziu escrituras e registros para clientes residentes no exterior, com procuração ou assinatura eletrônica, conforme o caso.
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Descreva a situação e envie os documentos principais. Dizemos se o caso está nas nossas áreas de atuação e o que podemos fazer, antes de qualquer contratação.