Antes de comprar um imóvel: o que analisar na matrícula, nos vendedores e no contrato

A compra de um imóvel costuma ser a maior decisão patrimonial de uma família, e ainda assim é frequentemente feita com base apenas na visita, no preço e na confiança no corretor. Os problemas que aparecem depois raramente estavam escondidos. Na maior parte das vezes, estavam nos documentos e ninguém olhou: uma penhora averbada, um vendedor casado cuja esposa não assinou, uma dívida de condomínio acumulada, uma cláusula de sinal que deixava o comprador sem saída.

Os casos mais difíceis que chegam ao escritório são justamente os que poderiam ter sido evitados com algumas certidões e uma leitura atenta do contrato. Abaixo está o roteiro que seguimos nessas análises.

A matrícula: onde está a história jurídica do imóvel

Todo imóvel regularizado tem uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado. É ali que fica a sua história jurídica: quem foram os proprietários, como cada um adquiriu, se houve financiamento, penhora, doação com usufruto, construção averbada. Cada um desses fatos é lançado pelo cartório como registro ou averbação, que são as anotações oficiais feitas na matrícula. A certidão atualizada da matrícula, que qualquer pessoa pode pedir ao cartório ou pela internet, é o primeiro documento a analisar e o mais importante.

A leitura começa pela pergunta mais básica: quem está vendendo é o proprietário registrado? No Brasil, só é dono quem registra (art. 1.245 do Código Civil), e contrato de gaveta ou escritura não registrada não transferem a propriedade. Em seguida, é preciso conferir se a descrição do imóvel corresponde à realidade, incluindo área, número da unidade, vaga de garagem e construção averbada. Divergências são comuns em imóveis antigos e podem impedir o financiamento ou o próprio registro da compra. Por fim, a matrícula precisa ser lida em busca de restrições registradas, os chamados ônus, e de averbações de ações judiciais ou de indisponibilidade de bens.

Por que a matrícula ganhou ainda mais importância

A Lei 13.097/2015 consagrou o princípio da concentração na matrícula. A ideia é que tudo o que possa afetar o comprador deve estar registrado ou averbado ali, e o que não estiver, em regra, não pode ser usado contra quem comprou de boa-fé (art. 54). A Lei 14.382/2022 reforçou esse sistema ao dispensar, para a validade do negócio e para a caracterização da boa-fé do comprador, a apresentação de certidões de distribuidores judiciais e certidões forenses, ou seja, as que mostram os processos contra o vendedor (art. 54, §2º).

O STJ tem prestigiado essa lógica. Pela Súmula 375, a fraude à execução, isto é, a venda feita por quem já estava sendo cobrado judicialmente para fugir da dívida, depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador. Em julgado mais recente, o tribunal destacou que o art. 54 retira do comprador o ônus de investigar ações que não constem da matrícula (REsp 2.115.178/SP).

Isso não significa, porém, que basta olhar a matrícula. Há riscos que a lei deixou expressamente de fora, e é neles que mora a maior parte dos prejuízos que chegam ao escritório.

Ônus e dívidas que acompanham o imóvel

Ônus é qualquer restrição registrada sobre o imóvel que limite o direito de quem o compra. Os mais comuns são a hipoteca e a alienação fiduciária, que garantem financiamentos; a penhora, que reserva o imóvel para pagar uma dívida em processo judicial; a indisponibilidade, decretada por juiz ou autoridade e hoje concentrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens; o usufruto, que dá a outra pessoa o direito de morar no imóvel ou de receber seus aluguéis; e as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, normalmente impostas em doações e heranças.

A existência de ônus não impede, necessariamente, a compra. Um imóvel financiado pode ser vendido com quitação do saldo no ato, e uma penhora pode ser levantada com o pagamento da dívida. O que não se pode é pagar o preço antes de equacionar a baixa. O contrato precisa prever que parte do dinheiro vai diretamente para o credor, ou que o pagamento ao vendedor só ocorre depois do cancelamento do ônus na matrícula.

Há ainda dívidas que não aparecem na matrícula, mas acompanham o imóvel, porque o Código Civil e o CTN as vinculam à coisa, e não à pessoa. A dívida de condomínio passa ao comprador, inclusive com multa e juros (art. 1.345 do Código Civil). A de IPTU também, salvo se a escritura contiver a prova de quitação (art. 130 do CTN). Por isso a declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora, e a certidão de tributos imobiliários da prefeitura são indispensáveis. Uma unidade com anos de condomínio em atraso pode chegar com uma dívida que consome boa parte do desconto que motivou a compra.

Os vendedores: onde está o risco que a matrícula não mostra

A exceção mais grave à proteção da matrícula está no Código Tributário Nacional. Pelo art. 185, presume-se fraudulenta a venda de bens por quem tem dívida tributária já inscrita em dívida ativa, que é o cadastro oficial de débitos tributários vencidos e não pagos, salvo se o devedor reservou outros bens suficientes para pagá-la. O STJ firmou em recurso repetitivo que essa presunção é absoluta, ou seja, não admite prova em contrário, que a Súmula 375 não se aplica às execuções fiscais e que a boa-fé do comprador é irrelevante (Tema 290, REsp 1.141.990/PR). Tribunais têm reafirmado que as Leis 13.097/2015 e 14.382/2022 não mudaram esse quadro.

Na prática, um comprador pode adquirir imóvel com matrícula impecável e, anos depois, vê-lo penhorado numa execução fiscal contra o vendedor, porque a dívida já estava inscrita quando a venda foi feita. A defesa nesses casos é difícil e cara. Por isso, as certidões de débitos federais, estaduais e municipais em nome dos vendedores continuam sendo o ponto mais importante da análise pessoal, ainda que a lei não as exija para a validade do negócio.

As certidões de processos judiciais, embora dispensadas pela Lei 14.382/2022, também continuam úteis. Elas não servem mais para provar boa-fé, mas mostram ao comprador se o vendedor está sendo executado, se responde a ação que discute o próprio imóvel ou se tem dívidas trabalhistas relevantes. A lei também ressalva as hipóteses de falência, em que certos atos praticados pelo devedor antes da quebra podem ser declarados ineficazes (art. 54, §1º, da Lei 13.097/2015, com remissão aos arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005). Quem compra de empresa ou de empresário precisa olhar esse ponto com atenção redobrada.

Estado civil e representação. Vendedor casado precisa, em regra, da assinatura do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647, I, do Código Civil). Sem ela, a venda pode ser anulada. Em união estável, o mais seguro é colher a assinatura do companheiro. Quando o vendedor é empresa, é preciso conferir no contrato social quem tem poderes para vender imóveis. Quando há procurador, a procuração deve ser recente e confirmada no cartório que a lavrou. Imóvel de pessoa falecida exige cuidados próprios, tratados mais adiante. Vendedor idoso ou com saúde fragilizada também merece cuidado, porque a venda pode ser questionada depois por incapacidade.

O contrato: as cláusulas que decidem o que acontece se algo der errado

O compromisso de compra e venda, também chamado de promessa, é o documento assinado antes da escritura. É nele que se definem preço, forma de pagamento e prazos, e é nele que se resolve quase todo conflito posterior. Modelos prontos de imobiliária costumam proteger quem os redigiu, e raramente quem compra.

O sinal merece atenção especial. A lei distingue dois tipos. No sinal confirmatório, o negócio está fechado, e quem desistir responde por perdas e danos. No sinal penitencial, o contrato admite arrependimento, e quem desiste perde o sinal ou o devolve em dobro, conforme o caso (arts. 417 a 420 do Código Civil). Muitos contratos não dizem qual é o tipo, e a dúvida acaba no Judiciário.

Quando a compra depende de financiamento, o contrato deve dizer o que acontece se o banco negar o crédito. Sem essa previsão, o comprador corre o risco de perder o sinal por um fato que não controla. O mesmo vale para a data da escritura e da entrega das chaves, a responsabilidade pelas contas até a entrega, a multa por atraso de cada parte e a forma de pagamento quando há ônus a quitar.

Duas garantias legais também devem ser lembradas. Pela evicção, o vendedor responde se o comprador perder o imóvel por decisão judicial fundada em direito anterior à venda (arts. 447 e seguintes do Código Civil). Pelos vícios redibitórios, responde por defeitos ocultos. Nas compras entre particulares, o comprador tem, em regra, um ano a partir da entrega para reclamar (arts. 441 e 445); quando quem vende é incorporadora ou construtora, aplicam-se também as regras do Código de Defesa do Consumidor. A diferença de metragem também tem regra própria, que depende de a venda ter sido feita por medida certa ou como coisa certa e determinada (art. 500).

Por fim, a escritura pública é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). A exceção são os contratos de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação e do Sistema de Financiamento Imobiliário, que têm força de escritura. E nenhuma das duas, escritura ou contrato bancário, transfere a propriedade sozinha: é preciso registrá-las na matrícula. A compra só se completa no Registro de Imóveis. É também nessa etapa que o ITBI entra em cena, e vale conferir se a prefeitura calculou o imposto sobre o valor correto (veja nosso artigo sobre ITBI).

Situações que pedem cuidado adicional

Imóvel na planta. Antes de assinar, é preciso confirmar que a incorporação está registrada na matrícula do terreno, com o memorial exigido pelo art. 32 da Lei 4.591/1964, e verificar se o empreendimento tem patrimônio de afetação, que separa os recursos da obra do restante da incorporadora. A hipoteca que a construtora dá ao banco para financiar a obra não vale contra o comprador (Súmula 308 do STJ). Mas o contrato da incorporadora merece leitura cuidadosa, porque é nele que costumam estar a correção mensal irregular pelo INCC e as cláusulas de tolerância e de atraso (veja nossos artigos sobre INCC mensal e sobre atraso de obra).

Imóvel de leilão. O edital é o contrato. Ele define quem paga os débitos anteriores, se o imóvel está ocupado e como será a desocupação, e esses três pontos determinam se o desconto é real. A análise da matrícula, do processo de origem e dos débitos deve ser feita antes do lance, e não depois.

Imóvel de herança. Enquanto não houver partilha registrada, o imóvel pertence ao espólio, que é o conjunto de bens deixados pela pessoa falecida, e a venda exige alvará, isto é, autorização dada no inventário, ou escritura com participação de todos os herdeiros, conforme o caso. Herdeiros que moram no exterior, menores ou incapazes tornam o processo mais longo e exigem cuidados próprios.

Imóvel alugado. O inquilino tem direito de preferência na compra, nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27 da Lei 8.245/1991). E, se o contrato de locação tiver cláusula de vigência e estiver averbado na matrícula, o comprador terá de respeitá-lo até o fim (art. 8º). Quem compra para morar precisa saber disso antes de fechar o negócio.

Imóvel de interesse social em São Paulo. Unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social ou de Mercado Popular, as chamadas HIS e HMP, têm restrições de público comprador, de preço e de uso, inclusive para locação de curta temporada. Comprar uma dessas unidades sem conhecer as regras pode inviabilizar o investimento planejado.

O que pedir e em que ordem

O momento certo para a análise é antes do sinal. Depois que o dinheiro foi pago, qualquer problema encontrado vira negociação em posição desfavorável ou disputa judicial.

Com os documentos em mãos, a análise segue um caminho simples: confirmar que o vendedor é o dono e pode vender; identificar ônus e dívidas e definir como serão quitados; medir o risco dos vendedores; e só então redigir ou revisar o contrato, já com cláusulas que reflitam o que foi encontrado. Depois da escritura, o registro na matrícula deve ser feito o quanto antes, porque é ele que protege o comprador contra atos posteriores do vendedor.

A análise não elimina todo risco. O que ela faz é transformar riscos desconhecidos em riscos medidos, que podem ser evitados, negociados no preço ou cobertos por cláusulas de garantia.

Perguntas frequentes

Quem tiver dúvida sobre a própria situação pode encaminhar os documentos para análise do escritório ou falar diretamente pelo WhatsApp.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por advogado.