Área de atuação
Habitação de interesse social (HIS e HMP) e locação por temporada
Em São Paulo, unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) ou de Mercado Popular (HMP) têm restrições de público comprador, de preço e de uso, previstas no Plano Diretor (Lei 16.050/2014) e na legislação de uso do solo. Muitos investidores descobrem isso quando a plataforma de locação por temporada desativa o anúncio por determinação da Prefeitura, ou quando recebem notificação administrativa. O escritório analisa o enquadramento real da unidade, apresenta a defesa administrativa e, quando o comprador não foi informado das restrições na venda, avalia a responsabilidade da incorporadora e da corretora.
Situações típicas
- Anúncio de locação por temporada desativado pela plataforma após listagem da unidade pela Prefeitura como HIS ou HMP
- Unidade enquadrada por erro, em edifício ou setor que não é de interesse social
- Notificação ou processo administrativo da Secretaria Municipal de Habitação
- Investidor que comprou unidade vendida como apta para locação de curta temporada sem informação sobre a destinação
- Condomínio que proíbe ou onera a locação por temporada
Base legal
- Lei Municipal 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico) e Lei 16.402/2016 (uso e ocupação do solo)
- Decretos municipais que regulamentam HIS e HMP e a cota de solidariedade
- Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, III, 30 e 31 (dever de informação)
- Tema 1.443 do STJ e art. 1.336 do Código Civil (locação de curta temporada em condomínio)
Documentos para a análise
- Matrícula da unidade e do condomínio, com a destinação averbada
- Alvará de aprovação e certificado de conclusão do empreendimento
- Material de venda, contrato e comunicações da incorporadora ou corretora
- Notificação da Prefeitura ou da plataforma
O que o escritório faz
- Levantamento do enquadramento real da unidade nos registros municipais e na matrícula
- Defesa administrativa e pedido de revisão do enquadramento, quando houver erro
- Medida judicial contra a incorporadora ou corretora por vício de informação, conforme o caso
- Orientação ao comprador sobre o que pode e não pode fazer com a unidade
Onde nasce o problema
A legislação paulistana concede incentivos urbanísticos a empreendimentos com unidades HIS e HMP, e em troca restringe quem pode comprá-las, por quanto e para quê. Nos últimos anos, muitos edifícios de estúdios foram vendidos a investidores com a promessa de renda por locação de curta temporada, sem que a destinação das unidades fosse explicada. Quando a Prefeitura passou a cruzar os dados e a notificar as plataformas, os anúncios caíram e o investimento perdeu a função que motivou a compra.
Nem todo bloqueio está correto
Há unidades listadas por erro, por confusão entre setores do mesmo condomínio ou entre HIS e HMP, que têm regras diferentes. Também há casos em que a destinação registrada não corresponde ao que foi aprovado. A primeira etapa é sempre levantar o enquadramento real nos documentos do empreendimento. Quando o enquadramento está certo, a conversa muda: o comprador precisa saber o que pode fazer com a unidade e se tem direito de responsabilizar quem a vendeu sem a informação devida.
A questão condominial
Em paralelo à restrição municipal, o condomínio pode limitar a locação por temporada. O STJ enfrentou o tema em recurso repetitivo, e a resposta depende da convenção, da destinação do edifício e da forma como a atividade é exercida. Assessoramos tanto proprietários quanto administradoras de imóveis para temporada na adequação de convenções, regimentos e contratos.
Perguntas frequentes
Meu anúncio foi desativado porque a unidade consta como HIS. O que faço primeiro?
Verificar a destinação real da unidade na matrícula e nos documentos de aprovação do empreendimento. Se houver erro, cabe pedido de revisão à Prefeitura; se o enquadramento estiver correto, a análise passa para a responsabilidade de quem vendeu a unidade sem informar a restrição.
Comprei a unidade para alugar por temporada e não fui informado da restrição. Tenho direito a algo?
O dever de informação é da incorporadora e da corretora (arts. 30 e 31 do CDC). A depender da prova, é possível discutir a resolução do negócio ou a indenização pelos prejuízos. Cada caso depende do material de venda e do contrato.
HIS e HMP são a mesma coisa?
Não. São faixas diferentes, com limites de renda, preço e área distintos. A confusão entre elas é uma das causas de enquadramento errado.
Envie o contrato para análise
Descreva a situação e envie os documentos principais. Dizemos se o caso está nas nossas áreas de atuação e o que podemos fazer, antes de qualquer contratação.