Área de atuação
Distrato e resolução de contrato de imóvel
O valor que o comprador recebe de volta ao desfazer a compra depende de quem deu causa ao desfazimento. Quando a culpa é da incorporadora, como no atraso de obra, a devolução é integral e imediata (art. 43-A, §1º, da Lei 4.591/1964; Súmula 543 do STJ). Quando o comprador desiste, a lei admite retenção de até 25% do que foi pago, ou de até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação (art. 67-A), e muitos contratos e propostas de distrato cobram mais do que isso. O escritório revisa a conta, negocia diretamente com a incorporadora e ajuíza a ação quando a proposta não respeita a lei.
Situações típicas
- Proposta de distrato da incorporadora com retenção acima dos limites legais ou com devolução parcelada em prazo longo
- Comprador que perdeu a capacidade de pagamento ou não conseguiu o financiamento nas chaves
- Desfazimento por atraso de obra, vício de informação ou mudança nas condições do empreendimento
- Contratos coligados com financiamento da Caixa ainda na planta
Base legal
- Lei 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A (Lei 13.786/2018)
- Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II e IV, e 53
- Súmula 543 do STJ
- Código Civil, arts. 475 e 478
Documentos para a análise
- Contrato, quadro-resumo e proposta de distrato recebida
- Comprovantes de todos os pagamentos, inclusive corretagem
- Comunicações com a incorporadora sobre o desfazimento
O que pode ser pedido
- Resolução do contrato com devolução integral, quando a culpa é da vendedora
- Redução da retenção aos limites legais, com devolução em parcela única
- Restituição de corretagem e encargos pagos por exigência da vendedora, conforme o caso
Desistência e resolução são coisas diferentes
O mercado chama tudo de distrato, mas a lei separa duas situações. Na desistência do comprador, a incorporadora pode reter parte do que recebeu, dentro dos limites do art. 67-A, e devolver o restante no prazo legal. Na resolução por culpa da vendedora, não há retenção alguma. Boa parte das propostas de distrato trata um caso de atraso de obra como se fosse desistência, e a diferença no valor devolvido é grande. O primeiro passo é enquadrar corretamente o caso.
Como conduzimos a negociação
Antes de qualquer notificação, refazemos a conta: o que foi pago, o que a lei permite reter, o que não pode ser descontado e o prazo de devolução. Com esse cálculo, apresentamos à incorporadora uma proposta fundamentada. Muitas empresas preferem resolver nessa fase, porque o custo de um processo com sentença de devolução integral é maior do que o acordo. Quando a resposta não vem ou não respeita a lei, a ação de resolução com restituição é ajuizada com a prova já organizada.
Pontos de atenção
A assinatura de termo de distrato com quitação ampla pode encerrar a discussão, e por isso o documento deve ser lido antes de assinado. Nos contratos com financiamento da Caixa ainda na planta, o desfazimento envolve dois contratos coligados e exige estratégia própria. E, quando a incorporadora está em dificuldade financeira, a velocidade da devolução passa a ser o critério mais importante da negociação.
Perguntas frequentes
Desisti da compra. Quanto a incorporadora pode reter?
Até 25% do que foi pago, ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/1964), além de encargos específicos previstos em lei. Retenções acima disso e descontos não previstos podem ser revistos.
E se o motivo do distrato for o atraso da obra?
Nesse caso não há retenção. A devolução deve ser integral, corrigida e em até 60 dias, com a multa prevista no contrato (art. 43-A, §1º).
A comissão de corretagem entra na devolução?
Quando a culpa é da incorporadora, boa parte da jurisprudência inclui a corretagem na restituição. Na desistência do comprador, a regra geral é a de que ela não é devolvida. Depende da análise do contrato e da forma de cobrança.
Posso parar de pagar as parcelas enquanto negocio?
Não sem orientação. A suspensão por conta própria coloca o comprador em mora e enfraquece a posição na negociação e no processo.
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