Área de atuação
Assessoria em leilões judiciais e extrajudiciais
No leilão, o edital é o contrato. É ele que diz quem paga os débitos anteriores, se o imóvel está ocupado e como será a desocupação, e esses três pontos determinam se o desconto é real. O escritório faz a análise de viabilidade antes do lance, com leitura do edital, da matrícula, do processo de origem e dos débitos, e, depois da arrematação, conduz a imissão na posse, a regularização registral e a resposta a eventuais impugnações.
Situações típicas
- Investidor avaliando um lote antes da praça ou do leilão extrajudicial de alienação fiduciária
- Arrematante que precisa da imissão na posse de imóvel ocupado
- Débitos de condomínio e IPTU anteriores à arrematação cobrados do arrematante
- Impugnação, embargos ou pedido de anulação da arrematação pelo antigo proprietário
Base legal
- Código de Processo Civil, arts. 879 a 903 (leilão judicial) e 908, §1º
- Lei 9.514/1997, arts. 26, 27 e 30 (leilão extrajudicial e imissão na posse)
- Código Civil, art. 1.345 (despesas condominiais)
- Código Tributário Nacional, arts. 130, parágrafo único, e 38 (ITBI na arrematação)
Documentos para a análise
- Edital e condições de venda do leiloeiro
- Matrícula atualizada do imóvel
- Número do processo de origem, no leilão judicial, ou contrato de alienação fiduciária, no extrajudicial
- Informações sobre ocupação e débitos de condomínio e IPTU
O que o escritório entrega
- Parecer de viabilidade com os riscos identificados e o custo total estimado da aquisição
- Acompanhamento da arrematação, do pagamento e da carta de arrematação ou escritura
- Imissão na posse, registro e eventual negociação com ocupantes
O que se analisa antes do lance
A matrícula mostra ônus, penhoras e averbações que podem sobreviver à arrematação. O processo de origem, no leilão judicial, mostra se houve intimação regular do devedor e dos credores, o que previne anulações futuras. O edital define a responsabilidade por débitos: no leilão judicial, os débitos de condomínio e de IPTU anteriores em regra se sub-rogam no preço (art. 908, §1º, do CPC e art. 130, parágrafo único, do CTN), mas há editais que transferem encargos ao arrematante, e o custo real precisa ser somado ao lance. A ocupação do imóvel define o tempo e o custo até a posse.
Depois da arrematação
No leilão judicial, pedimos a expedição da carta de arrematação, o registro na matrícula e a imissão na posse, com desocupação quando necessária. No leilão extrajudicial de alienação fiduciária, a imissão na posse tem rito próprio (art. 30 da Lei 9.514/1997), e o antigo devedor frequentemente tenta anular a consolidação da propriedade por falha na intimação, o que exige defesa preparada. Também verificamos a base de cálculo do ITBI, que, na arrematação, deve corresponder ao valor pago e não ao valor de referência da prefeitura.
Para quem arremata com frequência
Investidores que operam em leilão de forma recorrente recebem um fluxo padronizado: triagem rápida dos lotes, parecer de viabilidade no prazo do leilão e acompanhamento pós-arrematação em paralelo para vários imóveis, com revisão conjunta das guias de ITBI pagas nos últimos cinco anos.
Perguntas frequentes
Quem paga as dívidas de condomínio anteriores ao leilão?
No leilão judicial, em regra, elas são quitadas com o produto da arrematação (art. 908, §1º, do CPC), salvo previsão diversa no edital, que por isso deve ser lido antes do lance. No leilão extrajudicial, a resposta depende das condições de venda e da jurisprudência local sobre a natureza propter rem da dívida.
O imóvel está ocupado. Quanto tempo leva para tomar posse?
Depende da via e da postura do ocupante. A imissão na posse pode ser obtida no próprio processo de execução ou em ação própria, com prazo para desocupação voluntária. Em muitos casos a negociação com o ocupante é mais rápida que a ordem judicial.
O antigo dono pode anular a arrematação?
Pode tentar, em regra alegando falha na intimação ou preço vil. Por isso a análise prévia do processo e da consolidação da propriedade é a melhor defesa do arrematante.
O ITBI no leilão é calculado sobre qual valor?
A jurisprudência do STJ tem adotado o valor da arrematação como base de cálculo, e não o valor venal de referência da prefeitura.
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