Atraso na entrega do imóvel depois dos 180 dias de tolerância: o que o comprador pode fazer

O atraso de obra é uma das situações mais angustiantes para quem compra imóvel na planta. A mudança é adiada, o aluguel continua, o financiamento bancário fica em suspenso e, muitas vezes, a incorporadora responde às cobranças com datas novas a cada contato.

Vencida a tolerância, porém, o comprador deixa de depender da boa vontade da empresa, porque a lei e os tribunais já definiram com bastante precisão o que ele pode exigir. A escolha certa, porém, depende de cada caso: do que já foi pago, do estágio da obra, da situação financeira da incorporadora e do que o comprador pretende fazer com o imóvel. Nos casos que acompanhamos, é essa análise que costuma definir o resultado.

O prazo de tolerância: quando vale e como se conta

O prazo de tolerância é uma folga que o contrato concede à incorporadora para absorver imprevistos normais de uma obra. Antes de existir lei sobre o assunto, o Tribunal de Justiça de São Paulo já o admitia, desde que não superasse 180 dias e estivesse em cláusula expressa, clara e compreensível (Súmula 164 do TJSP). A Lei 13.786/2018 incorporou essa ideia ao art. 43-A da Lei 4.591/1964: a entrega pode ocorrer até 180 dias corridos depois da data prevista, se a tolerância estiver pactuada de forma clara e destacada.

Três detalhes fazem diferença na prática. O primeiro é que são 180 dias corridos, e não úteis; cláusulas que falam em dias úteis, ou que permitem prorrogações sucessivas e indefinidas, têm sido consideradas abusivas. O segundo é que a data de partida é a prevista no compromisso de compra e venda. O STJ decidiu que o prazo de entrega deve ser certo e não pode ficar condicionado à assinatura do financiamento bancário ou a qualquer outro negócio, ressalvada apenas a tolerância (Tema 996, item 1.1). Esse precedente foi firmado em contratos do Minha Casa, Minha Vida, mas tribunais estaduais, entre eles o TJSP, têm aplicado o mesmo raciocínio também fora do programa. O terceiro é que tolerância não se soma a desculpas: chuvas, falta de mão de obra, aquecimento do mercado e entraves administrativos fazem parte do risco da atividade e não justificam atraso adicional (Súmula 161 do TJSP).

Um exemplo com datas ajuda. Se o contrato prevê a entrega para 31 de março de 2026, com tolerância de 180 dias, a incorporadora tem até 27 de setembro de 2026 para entregar. A partir de 28 de setembro ela está em atraso, e cada dia passa a contar para a indenização.

Quando o atraso termina: chaves, não habite-se

A incorporadora costuma afirmar que cumpriu o prazo porque obteve o habite-se, que é o documento da prefeitura que atesta a conclusão da obra. Isso não basta. Para o TJSP, a expedição do habite-se não afasta o atraso se o imóvel não foi efetivamente colocado à disposição do comprador (Súmula 160 do TJSP). No mesmo sentido, o STJ fixa como termo final da indenização a data em que a posse é de fato disponibilizada ao adquirente (Tema 996, item 1.2). O que conta, portanto, é a entrega das chaves em condições de uso, ou ao menos a convocação efetiva para recebê-las.

Primeira saída: manter a compra e ser indenizado pelo atraso

Quem ainda quer o imóvel, seja para morar, seja para investir, pode continuar com o contrato e exigir indenização por cada mês de atraso, contado do fim da tolerância até a efetiva entrega das chaves.

Nos contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, o §2º do art. 43-A prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida pelo índice do contrato, a ser paga na entrega da unidade. A base de cálculo é o que o comprador já desembolsou, e não o preço do imóvel.

Antes dessa lei, e ainda hoje em muitos casos, a jurisprudência trabalha com outra referência: os lucros cessantes, isto é, o que o comprador deixou de ganhar ou teve de gastar por não poder usar o imóvel. O prejuízo é presumido, sem necessidade de provar que alugaria a unidade ou que pagou aluguel em outro lugar (Súmula 162 do TJSP e Tema 996, item 1.2, do STJ). O valor corresponde ao aluguel de um imóvel semelhante, e o TJSP costuma adotar como parâmetro 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

A diferença entre os dois critérios pode ser grande. Num imóvel de R$ 600.000,00 em que o comprador pagou R$ 150.000,00 até a entrega, 1% do valor pago dá R$ 1.500,00 por mês, enquanto 0,5% do valor do imóvel dá R$ 3.000,00. Por isso a relação entre a regra da lei e os lucros cessantes está no centro das disputas atuais.

As incorporadoras sustentam que a indenização do §2º é uma tarifa legal, um valor fixo definido em lei, que substitui os lucros cessantes. Do lado do consumidor, há argumentos para a reparação integral do dano efetivo (art. 6º, VI, do CDC) e para a aplicação do critério do aluguel quando o contrato é anterior à lei. O tema ainda não está pacificado, e o caminho mais vantajoso depende da data do contrato e da redação das cláusulas.

Dois precedentes do STJ completam o quadro. Pelo Tema 970, se o contrato já prevê multa para o atraso da incorporadora em valor equivalente ao aluguel, ela não se soma aos lucros cessantes. Pelo Tema 971, se o contrato prevê multa apenas contra o comprador inadimplente, essa mesma multa deve ser usada como referência para indenizar o comprador quando quem atrasa é a incorporadora. Para quem mantém a compra, a lei proíbe ainda acumular a indenização mensal com a multa por inexecução total, que é própria de quem desfaz o contrato (art. 43-A, §3º).

Segunda saída: desfazer o contrato e receber tudo de volta

Quando o atraso compromete os planos do comprador, a confiança na incorporadora acabou ou a obra está parada, o caminho pode ser desfazer o negócio. Juridicamente, não se trata de desistência, e sim de resolução do contrato, isto é, seu desfazimento por culpa da vendedora. A diferença tem efeito direto no bolso.

Na desistência comum, a incorporadora pode reter parte do que foi pago, e a Lei 13.786/2018 admite retenção de até 25%, ou de até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação, regime em que os recursos de cada obra ficam separados do restante da incorporadora (art. 67-A da Lei 4.591/1964). Na resolução por atraso, não há retenção alguma. O art. 43-A, §1º, garante ao comprador que não deu causa ao atraso a devolução integral de todos os valores pagos, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos da resolução, com correção monetária. O STJ já dizia o mesmo, de forma ampla, na Súmula 543: havendo culpa exclusiva da vendedora, a restituição é imediata e integral.

Entram na conta o sinal, as parcelas mensais e intermediárias e, segundo boa parte da jurisprudência, também a comissão de corretagem e outras despesas pagas por exigência da vendedora, já que o comprador não teria arcado com elas se o contrato tivesse sido cumprido. Esse último ponto exige análise do contrato e da forma como a corretagem foi cobrada.

Um cuidado importante é escolher bem o momento. A resolução é um caminho sem volta: o comprador abre mão do imóvel, inclusive de eventual valorização. E, se a incorporadora estiver em dificuldade financeira, receber o dinheiro de volta pode ser mais demorado do que esperar a obra. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a lei permite inclusive que os próprios compradores, por meio da comissão de representantes (grupo de adquirentes eleito para acompanhar a obra), assumam a obra paralisada (arts. 31-F e 43, VI, da Lei 4.591/1964), alternativa que às vezes protege melhor o investimento.

Direitos que valem nas duas saídas

Juros de obra. Quem financia o imóvel ainda na planta costuma pagar ao banco, durante a construção, os chamados juros de obra, encargo que existe só até a entrega. Quando a obra atrasa, esse custo se prolonga por culpa da incorporadora. O STJ considera ilícita a cobrança de juros de obra, ou de encargo equivalente, depois do prazo de entrega, incluída a tolerância (Tema 996, item 1.3). O que foi pago a esse título no período de atraso pode ser cobrado da incorporadora.

Correção do saldo. Durante o atraso, o saldo devedor continua sendo corrigido, mas não pode receber juros nem multa (Súmula 163 do TJSP). O STJ foi além e determinou que, vencido o prazo com a tolerância, o INCC deve ser substituído pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais caro para o comprador (Tema 996, item 1.4). Esse precedente foi firmado para contratos do programa Minha Casa, Minha Vida nas faixas 1,5, 2 e 3, e sua aplicação a outros contratos depende do entendimento de cada tribunal. Também se sustenta que, encerrado o prazo, não cabe mais correção por um índice que mede o custo de uma obra que já deveria estar pronta. Quando o contrato também tem correção mensal irregular pelo INCC, as duas discussões se somam (veja nosso artigo sobre INCC mensal em contratos com menos de 36 meses).

Condomínio e IPTU. Antes de receber as chaves, o comprador não responde pelas despesas de condomínio. O STJ definiu que essa obrigação nasce com a imissão na posse, isto é, com o recebimento das chaves, e não com a assinatura ou o registro do contrato (Tema 886). Cobranças de condomínio e IPTU relativas ao período em que o imóvel não foi entregue, inclusive as feitas como condição para liberar as chaves, podem ser contestadas e devolvidas.

Dano moral. É o ponto em que mais se criam expectativas falsas. O entendimento predominante no STJ e no TJSP é que o simples atraso, por si só, não gera indenização por dano moral. Ela tem sido reconhecida em situações excepcionais, como atrasos muito longos, obras abandonadas, famílias que ficaram sem moradia ou descaso grave no atendimento. Por isso, convém desconfiar de promessas de dano moral automático.

O que as incorporadoras alegam e os riscos para o comprador

A defesa mais comum é a de força maior: pandemia, chuvas, falta de insumos, greve, demora da prefeitura ou da concessionária de energia. Como regra, os tribunais tratam esses fatos como risco próprio da construção civil, já embutido no prazo de tolerância (Súmula 161 do TJSP). Só um evento realmente extraordinário e imprevisível, demonstrado com documentos, afasta a responsabilidade, e mesmo assim apenas pelo tempo em que efetivamente atrapalhou a obra.

Outra alegação frequente é a de que o prazo passou a contar do contrato com o banco, que teria trazido uma data nova. O argumento esbarra no Tema 996 do STJ: o prazo de entrega não pode ficar vinculado ao financiamento. A assinatura posterior do contrato bancário não altera a data assumida pela incorporadora no compromisso de compra e venda, porque não substitui a obrigação original da vendedora (art. 361 do Código Civil).

Também é comum a incorporadora apresentar um termo aditivo que prorroga o prazo, às vezes em troca de um pequeno desconto. O comprador deve ler esse documento com muito cuidado antes de assinar, porque ele pode valer como renúncia a parte dos direitos descritos acima. Aditivos assinados sem informação adequada podem ser questionados, mas é sempre mais fácil não assiná-los do que anulá-los depois.

Do lado do comprador, o principal risco é estar em atraso com as parcelas. A lei protege o comprador que está em dia, e a incorporadora certamente usará qualquer atraso dele para se defender. Por isso, suspender pagamentos por conta própria, sob o argumento de que a outra parte também descumpriu, é medida que só deve ser tomada com orientação e, de preferência, com autorização judicial. Há ainda a prescrição, que nas ações de indenização por descumprimento contratual costuma ser discutida entre o prazo de dez anos (art. 205 do Código Civil) e prazos menores defendidos pelas empresas, e a possibilidade de recuperação judicial ou falência da incorporadora, que muda completamente a estratégia.

Manter ou desfazer: como comparar

O caminho prático

1. Confirme as datas: localize no contrato a data de entrega e a cláusula de tolerância e conte 180 dias corridos. Verifique se a cláusula está destacada e se o prazo depende de algum outro evento.

2. Reúna os documentos: contrato, quadro-resumo, aditivos, comprovantes de pagamento, extrato da incorporadora, contrato do banco e boletos de juros de obra, além de e-mails e mensagens com novas datas prometidas.

3. Não assine aditivos nem termos de entrega com renúncia sem leitura técnica, e mantenha as parcelas em dia.

4. Envie notificação extrajudicial à incorporadora, registrando formalmente o atraso e informando a opção do comprador. Muitas empresas preferem negociar nessa fase, e a notificação também serve de prova.

5. Sem solução, o caminho é a ação judicial: de indenização, quando se mantém o contrato, ou de resolução com devolução integral. Em situações urgentes, como a cobrança de juros de obra ou de condomínio indevidos, é possível pedir uma decisão liminar, ou seja, uma ordem rápida do juiz antes do fim do processo.

Cada uma dessas decisões tem consequência financeira relevante e, em parte, irreversível. A análise do contrato antes de escolher costuma valer mais do que qualquer etapa posterior. Para quem ainda vai comprar na planta, nosso artigo sobre a análise jurídica antes da compra mostra o que conferir no contrato da incorporadora, inclusive a cláusula de tolerância.

Perguntas frequentes

Quem tiver dúvida sobre a própria situação pode encaminhar os documentos para análise do escritório ou falar diretamente pelo WhatsApp.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do contrato por advogado.