Área de atuação
Estruturação jurídica de operações imobiliárias
Operações imobiliárias com mais de um investidor, com entrada de capital de terceiros ou com atividade recorrente pedem uma estrutura jurídica que defina quem aporta, quem decide, como o resultado é dividido e o que acontece se alguém sair. O escritório desenha e documenta essas estruturas, da parceria para uma única reforma e revenda à sociedade de propósito específico de um desmembramento, e pratica os atos societários correspondentes.
Operações atendidas
- Parcerias de compra, reforma e revenda entre investidor e operador
- Sociedade de propósito específico (SPE) e sociedade em conta de participação (SCP) para incorporação, loteamento ou desmembramento
- Holding patrimonial para organização de imóveis de família ou de investidores
- Permuta de imóvel por unidades futuras
- Administradoras de imóveis para locação de curta temporada: contrato social e contrato de administração
Base legal
- Código Civil, arts. 981 a 1.087 (sociedades) e 991 a 996 (SCP)
- Lei 4.591/1964 (incorporação) e Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo)
- Código Civil, art. 533 (permuta)
- Lei 8.245/1991, art. 48 (locação por temporada)
O que o escritório entrega
- Desenho da estrutura com a divisão de riscos, aportes e resultados
- Contrato social, acordo de sócios ou contrato de SCP, com cláusulas de saída e de resolução de impasses
- Contratos da operação: aquisição, parceria, permuta, administração, prestação de serviços de obra
- Registro na Junta Comercial e acompanhamento dos atos societários posteriores
A estrutura segue a operação, não o contrário
Uma parceria para reformar e revender um único apartamento não precisa de uma sociedade; precisa de um contrato que defina aporte, responsabilidade pela obra, critério de venda e divisão do resultado. Um desmembramento com vários investidores e prazo de anos pede uma SPE, muitas vezes combinada com uma SCP para o capital de terceiros. Começamos pela operação real, pelo fluxo de caixa e pelo que cada parte espera, e só então escolhemos o instrumento.
O que costuma dar errado sem estrutura
Dinheiro de investidor entrando na conta pessoal do operador, imóvel registrado em nome de um sócio sem documento que proteja os demais, obra contratada sem contrato escrito, saída de um parceiro sem regra de avaliação. São problemas baratos de prevenir e caros de resolver. Boa parte dos litígios entre parceiros que chegam ao escritório nasce de operações que começaram com uma mensagem de WhatsApp e nenhum papel.
Administradoras e operadores de temporada
Para quem administra imóveis de terceiros em plataformas de locação por temporada, estruturamos a sociedade, o contrato de administração com os proprietários e a adequação ao regime do condomínio e à legislação municipal, inclusive a questão das unidades HIS e HMP em São Paulo.
Perguntas frequentes
Preciso abrir uma empresa para fazer uma parceria de compra e revenda?
Nem sempre. Para uma operação isolada, um contrato de parceria bem redigido costuma bastar. A sociedade faz sentido quando a atividade é recorrente, há vários investidores ou o prazo é longo.
Qual a diferença entre SPE e SCP?
A SPE é uma sociedade com personalidade jurídica própria, registrada na Junta Comercial, que será a dona do imóvel e a contratante da operação. A SCP é um contrato entre o sócio ostensivo, que aparece e responde perante terceiros, e os sócios participantes, que aportam capital e dividem o resultado sem aparecer. As duas são frequentemente combinadas.
O escritório também faz os atos societários depois da constituição?
Sim. Alterações contratuais, entrada e saída de sócios, distribuição de resultados e encerramento fazem parte do trabalho.
Envie o contrato para análise
Descreva a situação e envie os documentos principais. Dizemos se o caso está nas nossas áreas de atuação e o que podemos fazer, antes de qualquer contratação.