Área de atuação
INCC e revisão de contrato de imóvel na planta
A incorporadora só pode corrigir as parcelas de um imóvel na planta mês a mês pelo INCC quando o contrato tem prazo real igual ou superior a 36 meses (art. 46 da Lei 10.931/2004). Quando o pagamento direto à incorporadora termina antes disso, a correção só pode ser anual, e a diferença cobrada a mais pode ser revista e devolvida, em regra em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC). O escritório analisa o contrato e o extrato financeiro, recalcula o saldo e conduz a revisão, extrajudicial ou judicial.
Situações típicas
- Contrato com pagamento concentrado no período de obra e saldo quitado nas chaves, com correção mensal pelo INCC
- Parcela de valor ínfimo lançada depois do 36º mês apenas para alongar o prazo no papel
- Saldo devedor que cresceu mais do que o comprador esperava até o repasse ao banco
- Dúvida sobre o que foi cobrado a título de correção, juros de obra e taxas no extrato da incorporadora
Base legal
- Lei 10.931/2004, arts. 46 e 47
- Lei 9.069/1995, art. 28, §1º, e Lei 10.192/2001, art. 2º, §§1º e 3º
- Código de Defesa do Consumidor, arts. 39, V, 42, parágrafo único, e 51, IV
- Tema 929 do STJ (devolução em dobro)
Documentos para a análise
- Contrato de compra e venda com o quadro-resumo
- Extrato financeiro e planilha de evolução do saldo emitidos pela incorporadora
- Comprovantes das parcelas pagas e, se houver, contrato de financiamento bancário
O que pode ser pedido
- Declaração de nulidade da periodicidade mensal de correção
- Recálculo do contrato com correção anual e revisão do saldo devedor
- Devolução da diferença paga a mais, com correção e juros
Como a cobrança indevida acontece
Na maioria dos lançamentos, o comprador paga à incorporadora o sinal e as parcelas durante a obra, e quita o restante do preço na entrega das chaves, com financiamento ou recursos próprios. Esse período raramente alcança 36 meses. Ainda assim, o contrato prevê correção mensal e cumulativa pelo INCC, muitas vezes acompanhada de uma parcela simbólica vencendo depois do 36º mês, criada apenas para simular o prazo mínimo. O art. 47 da Lei 10.931/2004 declara nulos esses expedientes, e o Tribunal de Justiça de São Paulo tem reconhecido a nulidade em diversas Câmaras de Direito Privado.
O que o escritório faz
O trabalho começa pela leitura do contrato e do extrato. Montamos a linha do tempo real do pagamento, identificamos a periodicidade aplicada e refazemos a conta com correção anual, parcela por parcela, a partir da data-base do contrato. O resultado é um recálculo documentado, que serve de base para a notificação à incorporadora e, se necessário, para a ação declaratória de nulidade cumulada com repetição do indébito. Quando o contrato ainda está em curso, pedimos também a revisão do saldo, para que a correção indevida não repercuta no valor financiado.
O que é preciso saber antes de começar
A tese depende do prazo efetivo do contrato: operações com parcelas relevantes depois do 36º mês não se enquadram. A devolução em dobro está em discussão depois do julgamento do Tema 929 pelo STJ, e há decisões que concedem apenas a devolução simples. Também existe divergência sobre o prazo prescricional, o que recomenda não deixar o tempo correr. Nos financiamentos feitos ainda na planta pela Caixa, no crédito associativo, a diferença costuma ser pequena. Dizemos isso ao cliente antes de qualquer contratação, com os números do caso dele.
Perguntas frequentes
A incorporadora pode cobrar INCC todo mês?
Somente se o contrato tiver prazo real igual ou superior a 36 meses (art. 46 da Lei 10.931/2004). Abaixo disso, a correção só pode ser anual.
Já quitei o imóvel e recebi as chaves. Ainda posso pedir a revisão?
Sim. A quitação não convalida cláusula nula. Há debate sobre o prazo prescricional, por isso convém fazer a análise logo.
Quanto custa saber se o meu contrato tem o problema?
A análise inicial é feita com o contrato e o extrato da incorporadora. Depois dela, o escritório apresenta uma proposta de honorários por escrito, com escopo e valores definidos antes de qualquer contratação.
Quem financiou o saldo pelo banco também pode reclamar?
Sim, quanto ao período em que pagou diretamente à incorporadora. A correção indevida costuma também ter inflado o saldo que foi financiado.
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